Reforma tributária para imóveis: o que muda para quem compra, vende ou aluga
A reforma tributária vai mudar de forma significativa a maneira como imóveis são tributados no Brasil. As alterações atingem quem compra, vende ou aluga imóveis e podem afetar tanto investidores quanto proprietários que utilizam os imóveis como fonte de renda.
A partir de 2027, começam a entrar em cena dois novos tributos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Eles substituirão gradualmente tributos atuais e introduzirão uma lógica de apuração baseada em débito e crédito.
Na prática, isso significa que o acompanhamento das operações imobiliárias ficará mais frequente e técnico. A quantidade de imóveis negociados, o tempo entre a compra e a venda, os custos relacionados à propriedade e até o município onde o imóvel está localizado poderão influenciar a carga tributária.
Por isso, entender as novas regras com antecedência é fundamental para evitar surpresas e permitir um planejamento tributário adequado.
O que muda na tributação de imóveis com a reforma tributária?
Atualmente, a tributação imobiliária depende do perfil da operação e de quem realiza a atividade.
Na pessoa física, por exemplo, a venda de um imóvel pode gerar Imposto de Renda sobre o ganho de capital. Já empresas que atuam no mercado imobiliário estão sujeitas a tributos como PIS, Cofins, IRPJ e CSLL, conforme o regime e a atividade desenvolvida.
Com a reforma tributária, PIS e Cofins serão substituídos pela CBS, enquanto ICMS e ISS serão gradualmente substituídos pelo IBS.
O novo modelo utiliza uma sistemática de débito e crédito, semelhante à tributação sobre valor agregado adotada em diversos países.
Para o setor imobiliário, essa mudança é especialmente relevante porque aumenta a importância do controle das operações. Despesas, documentos, datas de aquisição e venda e demais informações relacionadas a cada imóvel precisarão ser organizados de maneira mais precisa.
Quando a reforma tributária imobiliária começa a valer?
A implementação será gradual.
Em 2027, começa a substituição de PIS e Cofins pela CBS. O IBS, por sua vez, será implementado progressivamente entre 2029 e 2033, substituindo ICMS e ISS.
A partir de 2033, o novo sistema estará integralmente implementado.
Isso significa que proprietários e investidores não devem esperar o final da transição para começar a avaliar seus impactos. As decisões tomadas nos próximos anos podem influenciar a forma de tributação das operações futuras.
Quem compra e vende imóveis na pessoa física vai pagar mais imposto?
Não necessariamente.
A pessoa física que realiza operações de maneira eventual continua sujeita, em regra, à tributação aplicável ao ganho de capital. A questão muda quando a compra e venda de imóveis passa a apresentar características de atividade econômica habitual.
Nesse cenário, a pessoa física pode ser enquadrada como contribuinte do IBS e da CBS mesmo sem possuir uma empresa ou CNPJ.
O ponto de atenção é justamente o investidor que compra imóveis com a intenção de revendê-los em períodos relativamente curtos, buscando obter lucro com a valorização.
Assim, a habitualidade passa a ser um dos principais elementos para determinar quando uma pessoa física entra no campo da tributação sobre o consumo.
Quantos imóveis uma pessoa física pode vender antes de entrar nas novas regras?
A legislação estabelece critérios objetivos para caracterizar a habitualidade.
Entre os pontos de atenção está a venda de mais de três imóveis distintos no mesmo ano, observados os demais requisitos legais. A partir do quarto imóvel que se enquadre nos critérios, pode surgir a obrigação relacionada ao IBS e à CBS.
Isso muda a rotina de quem possui vários imóveis e realiza vendas com frequência.
O controle não deve ser feito apenas no momento da declaração anual do Imposto de Renda. É necessário acompanhar as operações durante o próprio ano para identificar eventuais mudanças de enquadramento.
O prazo de cinco anos influencia a tributação?
Sim.
Para fins do enquadramento relacionado à habitualidade, é importante observar o período entre a aquisição e a venda do imóvel.
Nas situações previstas pela legislação, entram na análise os imóveis vendidos antes de completarem cinco anos da aquisição. Quando esse prazo é atingido, a operação deixa de ser considerada para essa finalidade específica.
Imagine, por exemplo, uma pessoa que acumulou diversos imóveis durante muitos anos e decide vender parte do patrimônio para levantar recursos.
Se os imóveis já estiverem em seu patrimônio há mais de cinco anos, essas vendas podem ter tratamento diferente daquele aplicado a imóveis adquiridos recentemente e revendidos rapidamente.
Por isso, a data de aquisição passa a ser uma informação essencial para o planejamento tributário.
Imóveis recebidos por herança ou doação entram nessa contagem?
Esse é outro ponto que merece atenção.
Na análise do prazo para IBS e CBS, a legislação considera a data da aquisição original do imóvel, e não simplesmente a data em que o bem foi recebido por herança ou doação.
Isso significa que um imóvel antigo, transferido entre gerações, pode manter a referência temporal da aquisição original para determinadas regras.
O tratamento, portanto, pode ser diferente daquele observado para fins do Imposto de Renda, em que a transmissão patrimonial possui suas próprias regras.
Para famílias que possuem patrimônio imobiliário acumulado ao longo de décadas, essa diferença pode ser especialmente relevante.
O aluguel de imóveis também será tributado pelo IBS e pela CBS?
Sim.
A reforma também altera a tributação das operações de locação imobiliária.
Hoje, a sistemática tributária aplicável ao aluguel é diferente daquela que será adotada com o IBS e a CBS. Com a reforma, determinadas operações de locação passam a estar sujeitas aos novos tributos.
A principal mudança, porém, não está apenas na alíquota.
O sistema passa a trabalhar com uma lógica de débito e crédito, o que exige maior controle das despesas e dos custos relacionados aos imóveis.
Para quem possui apenas um imóvel alugado, a mudança pode parecer simples. Mas, para proprietários com vários imóveis, contratos empresariais ou carteira espalhada por diferentes municípios, a gestão tende a ficar mais complexa.
Qual será a alíquota do IBS e da CBS sobre os aluguéis?
A alíquota padrão definitiva dependerá da regulamentação e da implementação do novo sistema.
As estimativas atualmente discutidas apontam para uma alíquota combinada de IBS e CBS na faixa de 26,5% a 30%, mas esse percentual deve ser tratado como uma projeção, e não como uma alíquota definitiva já consolidada para todas as situações.
Para a locação residencial, haverá redução da alíquota, incluindo mecanismos específicos de redução da carga tributária.
Ainda assim, dependendo da situação, a tributação poderá superar a sistemática atualmente aplicada a determinadas receitas imobiliárias.
Por isso, proprietários e investidores precisarão analisar não apenas a alíquota nominal, mas também os créditos, redutores e demais mecanismos previstos na legislação.
Como ficará a apuração do imposto sobre o aluguel?
Uma das principais mudanças será a possibilidade de aproveitamento de créditos relacionados a custos e despesas vinculados à atividade.
Para isso, será necessário manter uma documentação organizada e capaz de demonstrar a natureza das despesas.
Entre os cuidados estão:
- registrar corretamente as despesas relacionadas aos imóveis;
- manter notas fiscais e demais documentos comprobatórios;
- controlar os créditos de forma mensal;
- separar receitas e custos de acordo com cada imóvel;
- acompanhar os contratos e a natureza dos locatários.
A organização financeira deixa, portanto, de ser apenas uma questão administrativa e passa a ter impacto direto sobre a apuração tributária.
IPTU e condomínio podem reduzir a tributação do aluguel?
A reforma prevê regras específicas que podem retirar determinadas despesas da base de cálculo em situações previstas na legislação.
Entre elas estão valores como IPTU e condomínio, quando cobrados do locatário e observados os requisitos aplicáveis.
Além disso, a locação residencial conta com um redutor social de R$ 600 por mês, conforme as regras estabelecidas para o setor.
Esses mecanismos podem reduzir a carga tributária efetiva, mas seu aproveitamento dependerá do correto enquadramento e da documentação das operações.
Na prática, quanto mais organizado estiver o controle financeiro de cada imóvel, mais fácil será identificar os valores que podem ser considerados na apuração.
O que é split payment e qual será o impacto nos aluguéis?
O split payment é um dos mecanismos previstos no novo modelo de tributação.
A lógica é permitir que o valor correspondente aos tributos seja separado no momento da liquidação financeira da operação e direcionado ao poder público, em vez de passar integralmente pelo caixa do fornecedor.
No mercado imobiliário, isso pode afetar a gestão financeira dos contratos de locação, especialmente quando o locatário também estiver sujeito ao regime aplicável e houver retenção ou recolhimento dos tributos na operação.
Para o proprietário, a consequência prática pode ser receber um valor líquido diferente daquele que atualmente entra em sua conta.
Isso exige atenção ao fluxo de caixa, especialmente para quem utiliza a renda dos aluguéis para pagar financiamento, condomínio, IPTU, manutenção e outras despesas.
O município onde o imóvel está localizado pode fazer diferença?
Sim.
O IBS possui uma parcela relacionada à tributação estadual e municipal. Dessa forma, a localização do imóvel pode influenciar a composição da carga tributária da operação.
Isso é particularmente relevante para investidores que possuem imóveis em diferentes cidades.
Duas propriedades semelhantes, submetidas a operações semelhantes, podem estar sujeitas a composições diferentes conforme as regras aplicáveis ao local da operação.
Para quem possui uma carteira imobiliária diversificada geograficamente, será necessário avaliar a rentabilidade de cada ativo considerando também seus efeitos tributários.
É melhor manter imóveis na pessoa física ou abrir uma empresa?
Não existe uma resposta única para todos os proprietários.
A escolha entre pessoa física, pessoa jurídica, holding ou outra estrutura patrimonial depende de fatores como:
- quantidade de imóveis;
- frequência das compras e vendas;
- prazo de permanência dos ativos;
- receita de aluguel;
- perfil dos locatários;
- despesas relacionadas aos imóveis;
- localização das propriedades;
- objetivos sucessórios e patrimoniais.
Em operações de compra e venda com giro mais rápido, uma estrutura empresarial pode apresentar características diferentes daquelas encontradas na pessoa física.
Já na locação, a possibilidade de aproveitamento de créditos e deduções exige uma análise detalhada dos custos e da estrutura utilizada.
Por isso, não é recomendável decidir pela abertura ou encerramento de uma empresa imobiliária apenas com base em uma comparação simplificada de alíquotas.
A estrutura deve ser analisada considerando o conjunto das operações.
Quem precisa começar a se preparar?
A reforma tributária torna especialmente importante o planejamento para quem:
- já vendeu ou pretende vender o quarto imóvel dentro de um mesmo ano, observados os critérios legais;
- compra imóveis pensando em revendê-los em prazo curto;
- possui vários imóveis para locação;
- aluga propriedades para empresas;
- possui imóveis em diferentes municípios;
- pretende reorganizar o patrimônio familiar;
- recebeu imóveis por herança ou doação;
- não mantém um histórico organizado das datas de aquisição;
- não possui controle individualizado de receitas e despesas por imóvel.
Nessas situações, esperar a chegada da nova sistemática para começar a organizar os dados pode dificultar o planejamento.
O que fazer agora para se preparar?
A melhor preparação começa pelo levantamento do patrimônio.
É importante reunir informações como:
- Data de aquisição de cada imóvel.
- Valor de aquisição e documentação correspondente.
- Data e valor de eventuais reformas e melhorias.
- Histórico de vendas realizadas.
- Receitas de aluguel por imóvel.
- Despesas com IPTU, condomínio, manutenção e outras despesas relacionadas.
- Município onde cada imóvel está localizado.
- Perfil dos locatários e compradores.
- Existência de empresas ou holdings relacionadas ao patrimônio.
- Objetivo de cada imóvel: renda, valorização, uso próprio ou revenda.
Com essas informações organizadas, fica muito mais fácil simular os efeitos da transição e identificar quais operações merecem maior atenção.
Reforma tributária imobiliária exige planejamento, não improviso
A principal mudança para o mercado imobiliário não está apenas na criação do IBS e da CBS.
O novo sistema aumenta a importância do controle, da documentação e do acompanhamento contínuo das operações.
Para quem compra e vende imóveis, a frequência das transações e o período de permanência dos ativos podem se tornar determinantes para o enquadramento tributário.
Para quem vive de aluguel, entram em cena novas regras de cálculo, possibilidade de créditos, redutores e mecanismos como o split payment.
E, para quem possui patrimônio espalhado por diferentes cidades, a localização dos imóveis também ganha relevância.
Por isso, a preparação deve começar antes da entrada completa do novo sistema.
Organizar documentos, conhecer o histórico de cada imóvel e simular diferentes cenários permite tomar decisões patrimoniais com mais informação e reduzir o risco de erros na apuração.
A reforma tributária não elimina a necessidade de planejamento imobiliário. Ao contrário: torna esse planejamento ainda mais importante.
Fonte: Guia Muriaé
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